تُعد المعاملات العقارية من أكثر الأمور تعقيداً، حيث تعتمد على العديد من العوامل المهمة التي تبدأ من خصائص العقار وميّزاته، مروراً بالجوانب المالية، ووصولاً إلى الأمور القانونية. لذا، من الضروري أن تكون كل الأطراف المعنية على دراية كاملة ومفصلة بالإجراءات المُتبعة في عمليات الشراء أو البيع. هذه المعرفة تضمن استعداد الجميع وتسهم في تفادي أي مشكلات قد تطرأ في المستقبل. ولكي تكون أي معاملة عقارية متوافقة مع قوانين دولة الإمارات العربية المتحدة وتشريعاتها، يجب أن تكون موثقّة بشكل صحيح، ومذكرة التفاهم هي إحدى الوثائق الأساسية التي لا يمكن الاستغناء عنها في هذا السياق.

نبذة عن شركة جي جا العقارية

تأسست جي جا العقارية عام 1998 في عجمان، لتصبح واحدة من أكبر وأسرع الشركات نمواً في مجال التطوير العقاري بمختلف أنواعه السكنية والتجارية والصناعية. ومع أكثر من عشرين عاماً من الخبرة، حصلت الشركة على جائزة “أفضل وكالة عقارية” ضمن جوائز العقارات العربية لعام 2020-2021.

قامت شركة جي جا العقارية على أساس متين يكرّس ضرورة حصول كل عميل على أفضل خدمات ممكنة من قِبلهم. ومنذ ذلك الحين، نفّذت الشركة العديد من المشاريع الضخمة في إمارة عجمان، بما في ذلك إطلاق مشاريع تتضمن شققاً وفللاً حديثة ومميزة.

ما المقصود بمذكرة التفاهم في قطاع العقارات؟

تُمثل مذكرة التفاهم الوثيقة التي تجمع كل التفاصيل المهمة حول المعاملة العقارية بكل جوانبها، وذلك عندما يتعلق الأمر بالاستثمار الأولي أو شراء عقار ممول برهن عقاري في دولة الإمارات.

تُصبح المذكرة قانونية وملزمة التنفيذ بعد صياغتها وتوقيع جميع الأطراف المعنية عليها. كما يحق لهم تقديم أي مستندات داعمة أو مطلوبة خلال مدة أقصاها 30 يوماً من تاريخ التوقيع. وفي حال عدم الالتزام بالموعد النهائي، تصبح مذكرة التفاهم أو النموذج F غير صالحة للاستخدام، ويستلزم الأمر إبرام عقد جديد. لذا، من المهم أن تكون جميع الأطراف على دراية كاملة بكل التفاصيل الواردة في مذكرة التفاهم لضمان سلاسة العملية.

5 أشياء يجب مراعاتها قبل توقيع مذكرة التفاهم في دولة الإمارات العربية المتحدة

أصبحتم تدركون مدى أهمية مذكرة التفاهم في عالم العقارات أليس كذلك؟ حسناً، من الضروري أيضاً الانتباه إلى العديد من التفاصيل التي يتم تجاهلها أو إساءة فهمها من قِبل البعض عادة. لذا، قامت بعض الجهات القانونية البارزة في الإمارات بتحديد خمس نقاط أساسية يجب عليكم إدراجها ضمن سلّم الأولويات لديكم قبل توقيع مذكرة التفاهم.

الفهم الواضح لبنود المذكرة

تنص الإجراءات القياسية المُتبعة على أن الغرض من المذكرة التفاهم هو ضمان الفهم الواضح من قِبل جميع الأطراف للاتفاقيات المالية والقانونية. لذا، وقبل توقيع مذكرة التفاهم، تأكدوا من مراجعة الشروط القانونية بدقة تامة.

يجب أن تنتبهوا لأي بنود قانونية قد تكون مدرجة ضمن المذكرة، وفي حال جال في خاطركم أي استفسارات أو أسئلة، فعليكم طرحها ومناقشة الطرف الآخر بمضمونها. عليكم أيضاً أن تفهموا الغرض من كل بند لضمان صحة المعلومات قبل الالتزام بأي تعهدات.

مراجعة الحقوق والالتزامات

يجب أن تكونوا على دراية تامة بحقوقكم ومسؤولياتكم المنصوص عليها ضمن مذكرة التفاهم، ومن الضروري أن تتحققوا مما إذا كانت هناك أي بنود تحتاج إلى توضيح أو تفاوض. وتذكروا أنه ينبغي عليكم مراجعة التزاماتكم بدقة، لأن تلك الالتزامات قد تُستخدم ضدكم في حال وقوعكم في مشكلة ما.

الاستثمار المعقول

يمكن لمذكرة التفاهم أن تكون استثماراً معقولاً في العديد من الحالات، خاصة عند الحاجة للموارد المادية. حيث يتم إعداد مذكرة التفاهم عادة لتضمين الاقتراح الأولي، وحقوق والتزامات الأطراف المعنية، كما تُعتبر فرصة لإجراء العناية الواجبة، وتحديد الالتزامات المالية، وخيارات إنهاء الاتفاقية.

 إنهاء مذكرة التفاهم

تحتوي بعض العقود على تاريخ انتهاء أو على بنود تسمح بإنهاء الالتزامات في وقت مبكر. لذا، يجب أن تتأكدوا من أن مذكرة التفاهم تمنحكم الحق في إنهاء الاتفاقية في حال تأخر الطرف الآخر أو فشل في الوفاء بالتزاماته.

من الضروري أن يفهم كل طرف موقفه والتزاماته بناءً على مذكرة التفاهم والظروف التي قد تؤدي إلى إنهاء العقد. وعندئذٍ، يمكن للطرفين اقتراح مثل هذه البنود بموافقة متبادلة.

الحصول على المساعدة من قِبل مستشار قانوني متخصص

يصعب على غير المتخصصين فهم المصطلحات القانونية، حيث يمكن أن تحمل معانٍ مختلفة تبعاً للسياق. ولذلك، يُعتبر توقيع مذكرة التفاهم دون إحاطة كاملة بالمصطلحات القانونية خطأ فادح.

العناصر الأساسية لإعداد مذكرة تفاهم في قطاع العقارات ضمن إمارة عجمان

تتضمن مذكرات التفاهم معلومات حول العناصر الأساسية والقانونية الخاصة باتفاقية البيع والشراء. إليكم بعض السمات الشائعة التي يجب الانتباه إليها والتركيز في مضمونها، مع العلم أن المكونات الرئيسية لمذكرة التفاهم قد تختلف من حالة لأخرى.

 الدفعة الأولى

يجب على المشتري تقديم وديعة تأمين للبائع عند بدء أي معاملة عقارية، وتُقدر عادة بما لا يقل عن 10% من القيمة الكلية. يتم دفع هذا المبلغ عند توقيع مذكرة التفاهم غالباً.

تعد هذه الوديعة في مذكرة التفاهم بمثابة خطوة أولى في المعاملة العقارية، حيث تُعتبر الضمان الذي يُظهر التزام المشتري بالاتفاقية. غالباً ما يدفع المشتري هذه الوديعة لحظة توقيع مذكرة التفاهم، وفي أغلب الأحيان تمثل 10% على الأقل من سعر الشراء المتفق عليه.

تؤكد هذه الوديعة للبائع حسن نوايا المشتري وجديّته في استكمال الصفقة، ويتم الاحتفاظ بها من قبل البائع أو وكيله.

معلومات العقار

توضح مذكرة التفاهم جميع التفاصيل الخاصة بالعقار المعني بالمعاملة، وهو أحد أهم مكوناتها. يشمل الوصف عنوان العقار، مساحته، نوعه، وأي معلومات ذات صلة. وفي حال كان العقار ما زال قيد التخطيط، يتم توفير تفاصيل حول العقار وشهادة عدم ممانعة.

يساهم الشرح التفصيلي في إزالة أي غموض قد يؤدي إلى سوء فهم أو نزاع، ويضمن أن كل الأطراف على دراية تامة بالعقار المطروح للتداول.

يقدّم هذا الجزء أيضاً توقعات واقعية عن حالة العقار وخصائصه. حيث توفر مذكرة التفاهم نقطة مرجعية واضحة للمشتري والبائع عند صياغة اتفاقية البيع والشراء النهائية.

التفاصيل المالية

تُوضح مذكرة التفاهم جميع الجوانب المالية للصفقة العقارية، بما في ذلك سعر البيع المتفق عليه والذي يحدد مقدار الدفعة الأولى بشكل مرضي للطرفين. كما توفر مذكرة التفاهم أيضاً معلومات حول قرض الرهن العقاري. وفي الإمارات العربية المتحدة، نجد العديد من القوانين التي تراعي وتحدد هذه الجوانب المالية الخاصة بقطاع العقارات.

يوفر قسم المعلومات المالية في مذكرة التفاهم سجلاً شاملاً للشروط المالية المتفق عليها، ويغطي جميع الجوانب الاقتصادية للمعاملة العقارية. يشمل ذلك السعر الكامل لشراء العقار، الذي يُعد الأساس لتحديد الدفعة الأولى والرصيد المتبقي.

علاوة على ذلك، تحدد مذكرة التفاهم جدول السداد، بما في ذلك كيفية وموعد دفع المبلغ المتبقي. ولهذه الأسباب يُعتبر هذا القسم ضرورياً لضمان أن الجميع على دراية كاملة بالجوانب المالية للصفقة.

الشروط والأحكام

يبيّن القسم الخاص بالشروط والأحكام في مذكرة التفاهم تفاصيل الاتفاقية بين المشتري والبائع، بما في ذلك جداول السداد ومسؤوليات كل طرف.

يُعد هذا القسم ضرورياً لتحديد شروط الصفقة وما هو متوقع من كل الأطراف. قد يشمل ذلك بنوداً تتعلق بخيارات الدفع المختلفة، بما في ذلك الأقساط للعقارات التي ما زالت قيد التخطيط، وكيفية تأثير هذه الخيارات على الصفقة ككل.

بالإضافة إلى ذلك، يمثل قسم الشروط والأحكام مرجعاً واضحاً لحل أي خلافات أو مشكلات قد تنشأ خلال عملية البيع. يسهم هذا القسم في تجنب سوء الفهم ويضمن أن كل الأطراف لديها فهم دقيق للشروط المتفق عليها من خلال إيضاحها وتقديم إطار عمل دقيق لإدارة أي مشكلات قد تطرأ بشكل مفاجئ.

معلومات وبيانات الأطراف المعنية

يُعد قسم معلومات الأطراف في مذكرة التفاهم، والذي يُدرج ضمنه بيانات الأشخاص أو المؤسسات المشاركة في المعاملة العقارية، عنصراً أساسياً في الاتفاقية. يشمل ذلك معلومات المشتري، والبائع، وأي أطراف ذات صلة مثل الوسطاء العقاريين أو المستشارين القانونيين، مع أسمائهم الكاملة، ومعلومات الاتصال، وتفاصيل الهوية الشخصية.

تضمن عملية تحديد هوية جميع الأطراف بشكل واضح صحة وقانونية مذكرة التفاهم من خلال المعلومات الدقيقة والشاملة المُدرجة ضمنها. كما يُوضح هذا القسم التزامات كل طرف تجاه المعاملة. فمن خلال إيضاح هذه الأدوار، يتم تحديد مسؤوليات كل طرف.

تحديد مسؤوليات كل طرف

تعتمد سلاسة وتنظيم المعاملة العقارية على وضوح مذكرة التفاهم في تحديد مسؤوليات كل طرف. فيجب على المشتري والبائع أصحاب المعاملة العقارية أن يفهموا جيداً الأدوار المُتوقع تحقيقها من قِبل كلاهما، وذلك لضمان التزام كل طرف بمسؤولياته. على سبيل المثال، قد يكون البائع مسؤولًا عن توفير الوثائق الخاصة بالعقار، والإفصاح عن أي مشكلات أو عيوب، وضمان تسليم العقار في الحالة المتفق عليها إلى المشتري.

من ناحية أخرى، قد يكون المشتري مسؤولاً عن ترتيب الفحوصات الخاصة بالعقار، وإجراء العناية الواجبة، والحصول على التمويل اللازم أيضاً. من خلال تحديد هذه المسؤوليات بوضوح، يمكن لكل طرف أن يفهم دوره وما هو متوقع منه في كل مرحلة من مراحل العملية.

 مدة مذكرة التفاهم

تُمثل عملية تحديد مدة مذكرة التفاهم عاملًا مهماً في تنظيم التوقعات والجداول الزمنية للمعاملة العقارية. يجب أن يتضمن هذا القسم فترة صلاحية مذكرة التفاهم وتحديد موعد نهائي لإتمام المعاملة.

يتضمن ذلك تحديد موعد واضح لإتمام اتفاقية البيع والشراء الملزمة قانوناً أو أي عقد رسمي آخر بين الأطراف. يُساعد تحديد هذا الموعد النهائي على ضمان التزام جميع الأطراف بإتمام الصفقة في فترة زمنية معقولة وعادلة.

السرّية وحل النزاعات

يجب أن تتناول مذكرة التفاهم موضوع السرية بجديّة، ولذلك لحماية المعلومات الحساسة التي قد يتم الكشف عنها خلال عملية التفاوض. تضمن هذه الاتفاقيات السرية عدم الكشف عن أي معلومات سرية أو خاصة يتم تبادلها بين الأطراف لأي جهة غير مصرح لها بذلك.

يمكن أن تشمل هذه المعلومات البيانات المالية، شروط الصفقة، أو تفاصيل عن العقار. حيث إن تضمين بند السرية في الاتفاقية يضمن بأن جميع الأطراف سيتعاملون مع المعلومات الحساسة بمسؤولية، مما يعزز الثقة ويساهم في إكمال عملية التفاوض بشكل أكثر شفافية.

بالإضافة إلى الحفاظ على السرية، يجب أن تتضمن مذكرة التفاهم أيضاً بنوداً لحل النزاعات. حيث تحدد هذه البنود الإجراءات التي سيتم اتباعها في حال نشوب أي نزاعات أو خلافات خلال إتمام الصفقة.

اقرأ أكثر: كل ما تحتاجون معرفته عن القروض السكنية للمغتربين في دولة الإمارات العربية المتحدة

الخلاصة

تُعد مذكرة التفاهم في المعاملات العقارية، خاصة في الإمارات العربية المتحدة، وثيقة حيوية تضمن الشفافية والوضوح بين جميع الأطراف. فمن خلال تحديد الودائع، الترتيبات المالية، والجداول الزمنية، تضع هذه الوثيقة الأساس لصفقة سلسة وتوضح مسؤوليات وتوقعات كل طرف.

يتعين على جميع الأطراف قراءة وفهم مذكرة التفاهم بالكامل لتجنب النزاعات وضمان سير العملية بسلاسة. كما أنّ الاستعانة بمستشار قانوني تُعتبر خطوة مفيدة تسهم في فهم بنود المذكرة وتضمن العدالة والوضوح. باتباع هذه الإرشادات، يمكن للأطراف التفاوض في صفقات عقارية بثقة وأمان أكبر.